五月房屋销售几乎停滞 高房贷利率和高房价重压房市

纽约（美联社）——5月份美国二手房销售小幅上升，尽管市场上待售房源持续增加，但居高不下的抵押贷款利率和不断上涨的房价使得购房负担能力持续恶化。

全美房地产经纪人协会周一表示，5月经季节性调整后的成屋销售年率为403万套，较4月微升0.8%。尽管如此，这仍是自2009年房地产市场仍受住房危机冲击以来，5月份销售速度最慢的一次。4月和3月的销售速度也是2009年以来同期最低水平。

与去年5月相比，销售额下降0.7%。根据FactSet的数据，最新成屋销售数据略高于经济学家预期的395万套年率。

房价已连续23个月同比上涨，但涨幅持续放缓。5月全美房价中位数同比上涨1.3%至422,800美元，创下5月份历史新高，但年涨幅为2023年6月以来最低水平。

"销售相对疲软主要源于抵押贷款利率持续高企，"全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹表示，"利率下降将吸引更多买卖双方进入住房市场。"

自2022年初抵押贷款利率从疫情期间低点开始攀升以来，美国房地产市场一直处于低迷状态。去年房屋销售量跌至近30年最低水平。

根据抵押贷款巨头房地美的数据，30年期抵押贷款平均利率今年始终维持在接近1月中旬创下的7%以上高位。

上月成交的房屋合约大多在4-5月签订，当时30年期抵押贷款平均利率介于6.62%（今年迄今最低点）至6.89%之间。上周平均利率为6.81%。

高利率使借款人每月需多支付数百美元成本，这仍是许多潜在购房者面临的主要负担障碍。多年房价飙升使得购房门槛不断提高。尹指出，自2019年5月以来，美国房价中位数已上涨52%，而同期美国小时工资仅增长30%。

尽管房价涨幅放缓，但高利率和房价上涨仍迫使潜在购房者需积攒更多首付款。根据Realtor.com数据，5月购房者需要91,960美元年收入才能负担一套典型住房（按20%首付计算），比2019年5月高出近87%。

负担能力限制抑制了首次购房者的需求。上月首次购房者占比为30%，而历史平均水平为40%。

经济学家普遍预计未来几个月抵押贷款利率将保持相对稳定，预测30年期抵押贷款平均利率今年将维持在6%-7%区间。

在当前利率下仍有购房能力的买家正受益于更充裕的市场房源选择。

全美房地产经纪人协会表示，5月底未售出房源达154万套，环比增长6.2%，同比增长20.3%，但仍远低于疫情前约200万套的典型水平。

按照当前销售速度，5月底库存相当于4.6个月供应量，高于4月底的4.4个月和去年5月的3.8个月。传统上5-6个月供应量被视为买卖双方平衡的市场。

待售房源增加的原因之一是房屋成交周期延长。协会数据显示，上月房屋从挂牌到售出平均需27天，较去年5月的24天有所延长。

随着待售房屋增加而具备购买能力的买家减少，卖家面临更大降价压力或需提供其他优惠。数据显示，上月约28%房屋以高于挂牌价成交，低于一年前的30%。

在新房供应量维持在8个月左右的情况下，许多建筑商也通过降价和提供利率补贴等促销手段吸引潜在买家。

"我们正从极度偏向卖方的市场转向更平衡的状态，"Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔表示，"这意味着我们看到了多年来最有利于买家的市场信号。"